Démoussage de la toiture : locataire ou propriétaire ?
Par l'équipe de Toiture Wash · Mis à jour le 16 octobre 2026 · 4 min de lecture
Réponse courte. Aucune des listes officielles de réparations locatives, à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, ne met le démoussage de la toiture à charge du locataire. Ses obligations se limitent aux éléments faciles d'accès, comme les gouttières, selon des règles qui varient d'une Région à l'autre. En cas de désaccord, le juge de paix tranche.
Ce que disent les listes officielles
| Bruxelles | Wallonie | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Toiture : réparations et remplacement | propriétaire | propriétaire, au titre du gros entretien | propriétaire, sauf petites réparations accessibles avec une échelle de taille raisonnable |
| Démoussage de la couverture | non attribué au locataire | non attribué au locataire | non attribué au locataire |
| Gouttières et descentes | locataire : les nettoyer et enlever ce qui obstrue l'écoulement s'il y accède sans dispositif professionnel ; propriétaire : réparations et remplacement | locataire : nettoyage régulier ; propriétaire : gros entretien et réparations dues à la vétusté | locataire : éviter qu'elles se bouchent sous les feuilles mortes, là où une échelle de taille raisonnable suffit |
| Coupoles et lanterneaux | locataire : propreté, mousse sur la face extérieure si elle est accessible | locataire : idem, sauf face extérieure inaccessible | locataire : huiler charnières et serrures |
| Peut-on y déroger dans le bail ? | non | non, pour la résidence principale du locataire | renseignez-vous auprès de la Région flamande |
Les listes sont celles de l'arrêté bruxellois du 23 novembre 2017, de l'arrêté wallon du 28 juin 2018 et de l'arrêté flamand du 7 décembre 2018. Elles ne sont pas limitatives : en cas de litige, le juge de paix apprécie au cas par cas. En Flandre, la liste pose un principe large, l'entretien et le nettoyage reviennent au locataire, mais elle limite ses obligations aux endroits accessibles avec une échelle de taille raisonnable, jamais avec un échafaudage ; la vétusté et la force majeure restent toujours au propriétaire.
Les gouttières, le point qui fâche
Les trois Régions mettent l'entretien courant des gouttières à charge du locataire, avec une limite d'accès :
- à Bruxelles, seulement si le locataire y accède sans dispositif professionnel ;
- en Wallonie, le nettoyage régulier reste au locataire même quand l'accès est difficile, sauf si les parties ont fixé d'autres modalités : le bail ou un accord écrit peut régler la question ;
- en Flandre, seulement là où une échelle de taille raisonnable suffit, pas un échafaudage.
Une corniche au deuxième étage d'une maison de ville, qui demande une nacelle, n'est donc pas, à Bruxelles ou en Flandre, l'affaire du locataire. Le guide Corniche bouchée : que faire ? explique comment repérer le problème.
Locataire : avant de commander un démoussage
- Prévenez votre propriétaire par écrit et convenez de qui paie avant les travaux.
- Si vous payez vous-même, gardez la facture : un taux de TVA réduit reste possible si vous êtes le consommateur final et que le logement remplit les conditions légales.
Propriétaire bailleur
Le démoussage protège votre bien : une toiture et des gouttières entretenues évitent les infiltrations, dont les dégâts vous reviendront. Prévoyez-le dans votre calendrier d'entretien, et précisez dans le bail qui s'occupe des gouttières quand l'accès est difficile.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il faire démousser la toiture ?
En règle générale, non. Aucune des listes de Bruxelles, de Wallonie et de Flandre ne lui attribue le démoussage de la couverture ; en Flandre, où l'entretien et le nettoyage reviennent au locataire là où une échelle de taille raisonnable suffit, une petite toiture basse peut faire débat, et le juge de paix tranche ; ses obligations se limitent aux éléments accessibles comme les gouttières, les coupoles et les lanterneaux.
Qui paie le nettoyage des gouttières d'une maison louée ?
Le locataire, pour l'entretien courant, dans la limite de ce qui est accessible : sans dispositif professionnel à Bruxelles, avec une échelle de taille raisonnable en Flandre. En Wallonie, le nettoyage régulier lui revient, sauf autre accord entre les parties. Les réparations et le remplacement restent au propriétaire.
Le bail peut-il mettre le démoussage à charge du locataire ?
À Bruxelles, les parties ne peuvent pas déroger à la répartition légale. En Wallonie non plus, quand le logement est la résidence principale du locataire. Pour la Flandre, renseignez-vous auprès de la Région flamande.
Sources
- Bruxelles Logement, Un mauvais bail, ça peut faire mal (janvier 2025) ; liste des réparations, arrêté du Gouvernement du 23 novembre 2017.
- SPW Logement, Répartition des réparations, travaux et entretiens à charge du bailleur ou incombant au preneur.
- Gouvernement flamand, liste des petites réparations, annexe 1 de l'arrêté du 7 décembre 2018 (Moniteur belge du 19 décembre 2018).